Asunto-osakeyhtiön oman pääoman riittävyyttä koskevien tietojen esittämisestä toimintakertomuksessa

KILA1.2.2011 / 1865

Hakemuksen taustaa: Hakija on HTM-yhteisö, joka pyytää lausuntoa asunto-osakeyhtiöiden omaisuuden arvostamisessa sallituista menettelytavoista omaisuuden todennäköiseen luovutushintaan selvitettäessä oman pääoman riittävyyttä tilanteessa, jossa hallitus havaitsee oman pääoman negatiiviseksi ja jossa kirjanpidon osoittama oman pääoman negatiivisuus on vähäinen verrattuna omaisuuden todennäköisen luovutushinnan ja kirjanpitoarvon eroon verrattuna. Hakija viittaa hakemuksessa AOYL 22:23:2 §:n, jonka mukainen säännös on aiheuttanut epätietoisuutta asuntoyhtiöissä.

Hakemus: Hakija pyytää lausuntoa siitä, onko varovaisuuden periaatteen mukaista, että toimintakertomuksessa ei lainkaan selvitetä omaisuuden todennäköistä luovutushintaa niissä tapauksissa, joissa todennäköinen luovutushinta on myynnistä aiheutunein menoin vähennettynäkin huomattavasti suurempi kuin kirjanpitoarvo ja näin myös ero oman pääoman vajeeseen verrattuna on myös merkittävä. Jos toimintakertomuksessa ei tarvitse selvittää omaisuuden todennäköistä luovutushintaa, niin millainen selvitys oman pääoman lisäyksestä toimintakertomuksessa on riittävä.

Lausunto: KILA viittaa lausuntonsa perusteluissa KILAn yleisohjeeseen asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta, jonka mukaan oman pääoman lisäyksistä on annettava perusteltu selvitys toimintakertomuksessa. Toimintakertomuksessa on annettava selvitys oman pääoman lisäyksistä, jos tilinpäätöksen sisältämä tase osoittaa oman pääoman negatiiviseksi, mutta hallitus katsoo, ettei sillä ole velvollisuutta tehdä osakepääoman menettämistä koskevaa rekisteri-ilmoitusta.  

KILA toteaa, että asunto-osakeyhtiöissä laskennalliset oman pääoman lisäykset on aina esitettävä toimintakertomuksessa hyvin perusteltuna selvityksenä erityistä varovaisuutta noudattaen. Pelkkä hallituksen toteamus omaisuuden todennäköisen luovutushinnan ja kirjanpitoarvon välisestä erosta ilman perusteltua selvitystä ei ole riittävä selvitys.

Selvityksen tulee sisältää laskelman oman pääoman riittävyydestä asianmukaisine selvityksineen esimerkiksi yhtiön omaisuuden arvostamisesta. Kun laskennallinen oman pääoman lisäys perustuu omaisuuden todennäköisen luovutushinnan arvostamiseen sen kirjanpitoarvoa olennaisesti korkeammaksi, erityisen varovaisuuden vaatimus tarkoittaa, että oman pääoman lisäys on perustettava ulkopuolisen asiantuntijan arvioon, joka on lisättävä toimintakertomuksen liitteeksi. Hallitus voi osoittaa lisäyksen luotettavalla tavalla perustelluksi myös silloin, jos sillä on esittää esimerkiksi kuluvalla tai sitä edeltävällä tilikaudella asianomaisen yhtiön huoneisto-osakkeilla toteutuneiden kauppojen neliöhintatietoja.

Selvityksessä on myös huomioitava AOYL:ssä ja sen perusteluissa mainitut edellytykset, joihin kuuluu muun muassa se, että todennäköinen luovutushinta ylittää kirjanpitoarvon muutoin kuin tilapäisesti.