Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotus muuttui 1.1.2008

1.1.2008 tulivat voimaan uudet kiinteistöinvestointeja koskevat arvonlisäverosäännökset, jotka koskevat kiinteistöjen uudisrakentamisesta ja perusparantamisesta tehtäviä oikaisuja kymmenen vuoden pituisen tarkistuskauden aikana. 

Uusia säännöksiä sovelletaan 1.1.2008 jälkeen tapahtuneisiin kiinteistön käytön muutoksiin. Uusia säännöksiä ei kuitenkaan sovelleta sellaisiin kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyneisiin rakentamispalveluihin, jotka ovat valmistuneet ennen vuotta 2004.

Uudet säännökset koskevat kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvän rakentamispalvelun ostamista tai suorittamista itse (kiinteistöinvestointi). Kiinteistöinvestointi käsittää lisäksi sellaisen kiinteistön hankkimisen, josta luovuttaja on suorittanut oman käytön veroa arvonlisäverolain 31 §:n 1 momentin 1 kohdan tai 33 §:n perusteella. Muuta kiinteistön korjaamista kuin perusparantamista ei pidetä kiinteistöinvestointina.

Uusi tarkistusmenettely korvaa vanhat rakentamispalvelusta tehdyn vähennyksen oikaisemista koskevat oman käytön verotukseen perustuvat säännökset. Lakimuutos tulee aiheuttamaan muutoksia mm. yritysten laskutus- ja kirjanpitojärjestelmiin.

Verohallitus on antanut 14.12.2007 ohjeen lakimuutoksen johdosta. Ohjeessa on otettu kantaa mm. tarkistuksen laskemiseen kun kiinteistön verollisessa käytössä tapahtuu muutoksia kalenterivuoden aikana. Ohjeen mukaan tarkistusta suoritettaessa vähennykseen oikeuttava käyttö lasketaan koko tarkistusvuoden olosuhteiden perusteella. Laskeminen voidaan suorittaa päiväkohtaisesti tai kuukausikohtaisesti. Kuukausikohtaisesti laskettaessa kiinteistön katsotaan ollen koko kuukauden siinä käytössä, missä se on ollut enimmän aikaa. 

Jos kiinteistö on ollut yhtä pitkän ajan vähennyskelpoisessa ja vähennyskelvottomassa käytössä, kuukausi jaetaan käytön suhteessa. Jos laskeminen päiväkohtaisesti tai kuukausikohtaisesti on hallinnollisesti työlästä esimerkiksi kiinteistöjen/huoneistojen suuren lukumäärän vuoksi, verovelvollinen voi määritellä kiinteistön verollisen käytön tarkistusvuoden lopun mukaisen tilanteen mukaan. Edellytyksenä on kuitenkin, ettei tällainen määrittely johda olennaisesti virheelliseen lopputulokseen. Verovelvollisen tulee noudattaa kuhunkin investointiin valitsemaansa laskentamenettelyä johdonmukaisesti.

Uusien säännösten mukaan kiinteistöinvestointiin liittyvät laskut, tositteet ja selvitykset on säilytettävä 13 vuotta sen kalenterivuoden päättymisestä, jonka aikana tarkistuskausi on alkanut eli pidemmän aikaa kuin yleinen kuuden vuoden säilytysaika. Yleisen kuuden vuoden säilyttämistä koskevan määräajan jälkeen laskut ja tositteet voidaan korvata selvityksellä, josta käy ilmi Verohallituksen määräämät seikat. Verohallituksen päätöksen mukaan selvityksestä on käytävä ilmi:

• selvityksen laatimispäivä,
• kiinteistöinvestoinnin hankkijan nimi, osoite sekä Y-tunnus,
• hankinnan luonne,
• rakentamispalvelun valmistumis- tai kiinteistön vastaanottoajankohta,
• kiinteistöinvestointia koskeva hankintaan sisältyvä vero ja se osa kiinteistöinvestoinnin hankintaan sisältyvästä verosta, josta on rakentamispalvelun valmistumisen tai vastaanottamisen yhteydessä voitu tehdä vähennys.

Jos edellä mainitut tiedot muuttuvat, selvitykseen on merkittävä muutoksen syy ja ajankohta, muuttuneet tiedot sekä muutoksen merkitsemispäivä.

Verovelvollisen on lisäksi säilytettävä kiinteistöinvestoinnin hankintaan sisältyvän arvonlisäveron määräytymiseen liittyvät urakkasopimukset, kauppakirjat ja muut vastaavat asiakirjat.

Vastaavanluonteinen selvitys on myös annettava kiinteistönluovutusten yhteydessä luovutuksensaajalle, jos tarkistusoikeus- ja velvollisuus siirtyvät luovutuksensaajalle. Luovuttajan luovutuksensaajalle antamasta selvityksestä on käytävä ilmi:

• selvityksen antamispäivä,
• luovuttajan ja luovutuksensaajan nimet, osoitteet ja Y-tunnukset,
• luovutuksen ajankohta,
• luovutuksen luonne,
• rakentamispalvelun valmistumis- tai kiinteistön vastaanottoajankohta:kiinteistöinvestointia koskeva hankintaan sisältyvä vero,
• se osa kiinteistöinvestoinnin hankintaan sisältyvästä verosta, josta on rakentamispalvelun valmistumisen tai vastaanottamisen yhteydessä voitu tehdä vähennys,
• liikeomaisuudesta poistettua kiinteistöä koskeva hankintaan sisältyvä vero ja
• selvitys siitä, onko luovuttaja tai aikaisempi luovuttaja suorittanut verovelvollisuuden päättyessä tai kiinteistön luovutuksen yhteydessä tarkistuksen, jota ei ole oikaistu.
• Luovuttajan on annettava luovutuksensaajalle myös jäljennös hallussaan olevasta kiinteistön aikaisemman haltijan laatimasta vastaavasta selvityksestä.

Jos kiinteistöinvestointia koskeva hankintaan sisältyvä vero, oikeus veron vähentämiseen tai muu luovutuksensaajan verotukseen vaikuttava edellä mainittu tieto muuttuu selvityksen antamisen jälkeen, luovuttajan on annettava luovutuksensaajalle muutosta koskeva täydentävä selvitys.

Luovutuksensaaja on velvollinen antamaan luovuttajalle selvityksen siitä, että hän hankkii kiinteistön liiketoimintaa varten.

Verohallituksen ohje Dnro 1845/40/2007, 14.12.2007

Lähde: www.vero.fi