Korkeimman hallinto-oikeuden uudessa vuosikirjapäätöksessä otettiin kantaa siihen, pidettiinkö valituksen alaisessa asiassa kyseessä olevaa kiinteistöleasingsopimusta kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksena vai myyntinä.
Verohallinnon voimassa olevan ohjeen ja vallalla olevan verotuskäytännön perusteella kiinteistöleasingsopimuksissa olevien lunastuslausekkeiden tulkinta on ollut hyvin tiukka. Niitä on pidetty laajasti pakottavina tai niiden ja sopimuksen muiden ehtojen perusteella on pidetty vuokralaisen kiinteistön lunastusta ainoana taloudellisesti rationaalisena vaihtoehtona vuokrakauden päätteeksi ja siten osapuolten sopimaa kiinteistön luovutusta myyntinä eikä vuokrauksena. Tulkinta on käytännössä usein ollut osapuolten oman tarkoituksen vastainen. Korkein hallinto-oikeus on antanut asiaa koskevan merkittävän vuosikirjapäätöksen (KHO:2022:40), joka selkeyttänee tulkintaa ja tulkinnassa käytettäviä perusteluita.
Kiinteistöleasingsopimusten tulkintaa koskeva ratkaisu
Tapauksessa osapuolten välisessä kiinteistön vuokrasopimuksessa oli sovittu vuokralaisen lunastusoikeudesta vuokrasopimuksen päättyessä tai sen aikana. Verohallinto ja Helsingin hallinto-oikeus katsoivat, että muodollisesta lunastuksen vapaaehtoisuudesta huolimatta kiinteistön lunastaminen vuokrakauden päätteeksi oli vuokralaisen ainoa taloudellisesti rationaalinen vaihtoehto ja kyse oli siten kiinteistön vuokrauksen sijaan kiinteistön myynnistä.
Korkein hallinto-oikeus kumosi hallinto-oikeuden ja Verohallinnon päätökset ja katsoi kyseessä olevan kiinteistön vuokrauksen, josta vuokranantajalla oli mahdollisuus hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi arvonlisäverolaissa säädettyjen edellytysten täyttyessä.
Korkeimman hallinto-oikeuden näkemyksen mukaan asian verotuksellisen arvioinnin lähtökohdaksi oli otettava osapuolten tekemän sopimuksen oikeudellinen muoto sekä sen tarkoitus ja tästä voidaan poiketa ainoastaan erityisestä syystä. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan kysymyksessä olevaa sopimusta oli sen oikeudellisen muodon ja osapuolten tarkoituksen mukaisesti pidettävä lähtökohtaisesti kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista koskevana liiketoimena eli vuokrauksena. Tästä olisi mahdollista poiketa ainoastaan siinä tapauksessa, että Euroopan unionin tuomioistuimen oikeuskäytännössään asettamien edellytysten perusteella voidaan todeta, että sopimus ei vastaisi liiketoimen todellista taloudellista ja kaupallista tarkoitusta.
Päätöksen perusteluissa huomioon otetut tekijät
Korkein hallinto-oikeus ei perustanut näkemystään yksinomaan kiinteistön lunastushintaan ja muihin lunastusoikeutta käytettäessä maksettaviin eriin sekä niiden suhteeseen verrattuna kiinteistön arvoon. Päätöksen perusteluissa otettiin huomioon myös vuokralaisen liiketoimintaan liittyvät epävarmuustekijät sovittuna vuokra-aikana ja näiden perusteella lunastusoikeuden käyttämistä ei voitu pitää Euroopan unionin tuomioistuimen oikeuskäytännössä tarkoitettuna vuokralaisen ainoana taloudellisesti rationaalisena vaihtoehtona asiaa sopimuksen tekohetkellä arvioitaessa. Näiden lisäksi vuokralaiselle sopimuksen mukaan kuuluvien oikeuksien ja velvoitteiden ei voitu katsoa poikkeavan vastaavan tyyppisissä vuokrasopimuksissa yleensä olevista oikeuksista ja velvoitteista. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen sopimuksen tulkitseminen vuokrasopimukseksi vastasi kyseisen liiketoimen taloudellista ja kaupallista todellisuutta Euroopan unionin oikeuskäytännössä tarkoitetulla tavalla.
Edellä mainittu korkeimman hallinto-oikeuden päätös on tervetullut linjaus voimassa olleeseen hyvin tiukkaan ja suhteellisen joustamattomaan tulkintaan asiassa. Päätös perusteluineen antaa mahdollisuuden arvioida asiaa tämänhetkistä näkemystä laajemmasta näkökulmasta. Asiantuntijamme ovat mielellään avuksi kiinteistöleasingsopimustenne arvioinnissa arvonlisäverotuksen näkökulmasta sekä asiasta jo mahdollisesti käynnissä olevissa keskusteluissa verottajan kanssa.